昨日余杭土拍降價,未達上限價格,說明了什么?

webmaster 發表于 2020-01-20 17:21:44 | 只看該作者
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原標題:昨日余杭土拍降價,未達上限價格,說明了什么?

5月24日,余杭臨平新城核心區A-3-07地塊出讓。央企中交首入臨平新城,以總價175504萬元競得該地塊,樓面價18380元/㎡,溢價率36%。

未達至封頂價--今天的成交結果低于本網預期。從成交價格看,低于板塊內的理想國際項目和首創項目,說明了房企拿地趨于謹慎。

成交地塊指標表

地塊位置分布

看點一: 未達至上限價格,原因為何?

本次成交的中交項目,樓面價18380元/㎡,低于理想國際項目和首創項目。

3宗地均未達至上限價格,好地研究院分析認為,原因可能有以下四個方面:

1)缺乏新房價格參考

地塊周邊無在售新盤,因此,開發商缺少對政府限價的基準參考;

中交項目、理想國際項目、首創項目保本房價分別為2.74萬元/㎡、2.87萬元/㎡、2.8萬元/㎡;

以地塊周邊二手房中位價格2.5萬元/㎡為參考,預期溢價率分別為9.6%、14.8%、12%,若政府以此二手房價格為限價標準,房企后期銷售風險大。

2)開發商預期不高

理想國際為臨平本土房企,鑒于其深耕臨平新城的策略,在上次土拍中難免會高溢價拿地。

而普通開發商對臨平新城的價格預期不高,可能在1.8萬元/㎡左右。

這從首創和中交2宗地的的成交樓面價可見端倪。

理想、首創和中交項目分布

3)臨平新城板塊價值認可度待提升

雖然臨平新城的交通、產業、配套等有很大的發展前景,未來可期,但是,開發商缺乏對板塊價值的了解,也對客源存在不確定性。

4)可能存在資金壓力

在“金融去杠桿”等市場環境下,限價銷售使得部分開發商的高價地項目推遲面市時間,如蕭山的融信和恒大項目至今未上市;

開發商的“快銷”模式受到一定影響,資金回流變慢,可能使得開發商面臨一定資金壓力,進而限制了開發商在個別項目上的競爭。

看點二:中交首入臨平新城

昨天,央企中交摘取臨平新城項目,這是中交首次在杭州公開土地市場競得涉宅地。中交,這一打造了港中澳大橋、杭州灣跨海大橋等“超級工程”的企業,近來開始以開發商的姿態活躍在杭州土地市場。收購升華地產項目(即后期的中交·悅西溪),中交首先奠定了在杭的基礎。

2014年12月,中交集團入股綠城中國,成為綠城第一大股東,并著力對綠城進行進行“品牌定位劃分、區域市場劃分、資產整合、業務整合等”。

2015年6月25日,中交競得莫干山路沿線的商業地塊,打造了中高端綜合體--

時隔近2年后,中交今天發力,拿下臨平新城核心區住宅用地,親自操盤,意味著中交在杭正式開啟了住宅項目的打造。

中交在杭公開土地市場競得項目分布圖

說完了臨平,我們可以再看看臨安,融創金成十錦臺竟然賣到了20600元/平米,無非是臨安的限價并不算嚴格。

記者在臨安多個樓盤了解到,由于去年拆遷戶消化的已差不多,加上今年一下子迎來集中供應,光5-6月就有融創金成十錦臺、

臨安的壓力實在是太大了。這會,很多樓盤都紛紛跑到杭州找客戶。更有開發商透露接到要求,必須進入搖號條件,也就是說買房人登記數必須超過預售房源數。

如果沒達到搖號條件會怎么樣呢?必然進入惡性循環,4-5月,臨安土拍已經發生了流拍、底價成交的慘淡情況。

臨安,作為杭州的第十區,目前和其他九區相比,除了限購,并沒有其他優勢;加上限價的嚴格程度不同,臨安的房價也并未顯現優勢。如果要進入良性循環,限制自身房價肯定不行,適當放開杭州房價,才能對比是價格洼地。

最近,廣州有自媒體爆料,廣州有部分區域放松限價,增城有盤上調6000元/平,花都則有盤上調7000元/平。

杭州限價令怎么還沒退出?或適當放松呢?且看各方的繼續博弈吧。

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